2018年上海土拍穩字當頭 成交113幅吸金1602億元

　　從區域分布來看，楊浦、靜安、浦東等市區范圍仍是主要成交區。今年松江、青浦、寶山等外圍區域成交逐漸增多，但是這些地塊離開軌道交通站點不遠。雖然租賃地塊質地不錯，但從成交價格來看，樓板價多為市場價格的2折左右，延續去年低價成交慣例。當然，這些地塊最終也被國企和央企瓜分。

　　根據梳理，目前租賃地塊競得人中，上海本土國企占據絕大多數，其中上海地產集團、張江集團、陸家嘴集團以及市北高新集團，分別以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。

　　2017年上海出台住房十三五規劃。根據規劃，十三五期間(2016-2020)，上海將新增住房170萬套，其中商品住房40萬套、租賃住房70萬套。無疑，租賃住房將在未來上海房地產市場中扮演重要角色。

　　上海市房屋管理局副局長張立新表示，上海所推租賃用地布局基本在產業園區、校區、商務密集區、交通樞紐附近，多數在外環線以內的中心城區。上海正發揮國資國企的引領和帶動作用，通過在園區、校區建租賃用房，推動城市功能轉換的機遇，實現上海的職住平衡。

　　土拍市場驚現個人買家

　　2月7日，臨港地區萬祥社區04PD-0201單元C1204、C1304地塊被自然人林映瑞以總價19126萬元競得，折合樓面價3250元/平方米，溢價率1%。

　　據了解，臨港地區萬祥社區04PD-0201單元C1204、C1304地塊2月7日公開競拍，競拍者兩家，一家為：寶龍集團旗下公司上海龍潛實業發展有限公司和上海臨港浦東新經濟發展有限公司，一家為：林映瑞。

　　最終，自然人林映瑞竟然1.9126億元拍到了臨港地區萬祥社區04PD-0201單元C1204、C1304地塊，擊敗了寶龍集團和臨港集團下屬公司聯合體!

　　無獨有偶，3月30日，自然人陳傳武、王曉鷗以23150萬元競得松江區中山街道國際生態商務區7-2號(新城C單元28-03)地塊，成交樓板價6551元/平，溢價率84.46%。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，自然人拿地，多半是因為屬於個人獨資的公司，所以拿地方面是以自然人的名義進行獲取。這從側面也說明一點，當土地市場降溫的時候，很多企業拿地會趨於保守，而個人的資金預算總體可控，可以根據實際情況拿地，這是符合市場預期。類似個人拿地也說明有部分地塊性價比依然較好，所以會吸引部分個人拿地，不過此類市場不是大眾的市場，基本是部分個人資金預算有高達幾個億的人才可以去認購，普通人在認購土地市場上基本上沒有可行性。

　　集體土地入市試點現身

　　2018年10月，松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號(集體土地試點入市)地塊，以1.25億元價格成交，建設租賃住房不低於825套。與過去土地市場出讓的國有建設用地不同，這是上海首次通過土地市場推出的集體土地入市建設租賃住宅項目，出讓人為泗涇經濟聯合社。

　　此外，在11月，松江區泗涇鎮又有一幅集體建設用地轉為租賃住房地塊——松江區泗涇鎮SJS20004單元03-11號(集體土地試點入市)地塊，以8581萬元的價格成交，建設租賃住房不低於549套。

　　兩幅集體租賃項目建設規定，集體建設用地土地使用權及地上建築物等不得整體或分割轉讓，不得分割辦理不動產權證，不得分割銷售，不得以租代售。受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等均不得改變。在土地合同簽訂後，由區市場監督管理局對取得地塊的建設單位及其全資成立項目公司股權變更行為進行限制與監管。

　　上海租賃集體用地入市的背後原因，是去年8月發布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。《實施意見》也提出，要穩妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，以增加租賃住房供應。

　　業內分析，泗涇鎮成為首個集體土地入市建設租賃住宅的地區，主要原因在於緊鄰市區的區位，以及鎮域內沒有行政村或農業戶籍人口的現狀。而且集體用地收歸鎮一級，不太會出現土地利用混亂複雜的情況。集體建設用地建造租賃住房，不僅可以解決新上海人的民生問題，有利於增加城市競爭力，也是改變城市發展結構的重大突破。

　　3幅溢價率過百地塊

△溢價率過百地塊