【掌櫃日報】中梁控股急謀IPO 2018年實現營收302.15億元

　　“較一二線城市而言，三四線城市住宅物業的開發及銷售所需初始注資較低且無須遵守嚴苛的管控措施。專注小地塊及日漸加強對三四線城市的關注，使得本集團縮短了典型銷售周期及現金流周期，從而可快速複制我們的標准化項目開發流程。”其在招股書中坦言。

　　所謂的項目開發流程指“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。而中梁從小型房企一路走來，如何能支撐如此快節奏的周轉速度?中梁將背後原因歸為阿米巴生態系統。

　　阿米巴生態系統下，龐大的業務集團被分為若幹較小業務單位。其中，每個業務單位在營運中均享有充分的授權並遵循結果導向的評估及激勵方法，由此鼓勵每名員工主動投入管理、分擔責任及分享利益。“該特點極其適用於房地產開發業務可複制性高的特點，快速實現橫向複制及擴張。”中梁認為。

　　目前，其境內附屬公司數量從2016年的223家增至2018年的839家;雇員人數由截至2016年超過2100人增至2018年超過12500人。

　　中梁控股“年報”首秀奪目

　　5月17日，中梁控股在更新招股書中補充2018年全年財務數據。作為一家剛剛跨入千億陣營的房企，中梁控股2018年答卷亮眼。招股書顯示，2018年，中梁控股實現營收302.15億元，同比增長115.41%，實現淨利潤25.26億，同比增406.70%。此前，上市房企也陸陸續續披露年報，相比之下，中梁的“年報”首秀可謂奪目。

　　招股書顯示，中梁控股原為長三角區域的區域性房企，後來逐步擴大業務規模，2016年將總部搬遷至上海，全國化布局的步伐加速，截至2019年3月31日，中梁已在長三角、中西部、環渤海、海峽西岸、珠三角區域的23個省份124個城市布局了353個項目，土地儲備規劃總建築面積3890萬平方米。從其布局的城市來看，與國家戰略步伐基本一致，如前幾日再次摘得的大連的一塊地。大連作為“一帶一路”重要節點城市，在沿海經濟帶一體化發展中占據重要地位，該地區地塊的獲得對於中梁深耕遼寧區域並擴大該區域的市場份額意義重大。

　　在拿地策略上，中梁布局與國家政策步伐基本一致，遵循“戰略、市場、投資”為核心的投資機制，在不同市場周期采取不同的投資策略，可概括為複蘇快上馬、高漲要輪動、衰退全結構、低潮狠並購的20字方針。去年開始，中梁持續加碼投資二三線城市、商業、產城等業務，目前已進入天津、杭州、重慶、成都、長沙、蘇州、合肥等20座二線城市。未來，新一線和二線城市將成為中梁投資布局的主戰場。

　　上市申請版本招股書數據顯示，中梁控股2016年、2017年、及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億，成功跨入千億陣營，近三年年複合增長率超過70%。而2018年機構重點關注的12家龍頭房企中，平均銷售增速為30%，重點關注的6家高成長中小型房企的銷售平均增速為70%。

　　同時，伴隨著銷售額的增長，中梁近三年的營業收入以年複合增長率221.4%從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，增速遠高於行業平均。淨利潤方面，公司2018年的淨利潤為25.26億，接近於2017年的5倍。2016~2018年毛利率為21.1%、20.4%、22.9%，毛利率得到改善。

　　2018年，受宏觀經濟及行業趨勢變化影響，大部分房企開啟主動降杠杆策略，包括中梁在內。2018年公司降杆杆效果顯著。2018年中梁控股淨負債率從2017年的339.5%降至2018年的58.1%。同時，經營活動現金流淨額轉負為正，截至2018年底賬上現金及銀行結餘230.8億，總體來看，中梁的銷售回款能力較強。

　　中梁的快速發展得益於阿米巴模式的運用。該體系將大的業務集團分成若幹個小的業務組織，每個單位組織獨立核算，提倡全體員工參與經營，享有足夠的自主權。它解決了中梁的規模瓶頸問題，公司規模達到瓶頸時，主動進行裂變;解決了中梁的市場溫差瓶頸，因為敢於授權才能充分在一線發生變化的時候迅速應對，因城施策。

　　同時，中梁擁有完善開放的人才體系。中梁的文化是打造高素質的經營人才，既外部招聘，也要做好內部的提拔與培養，同時設有“中梁學院” ，積極培養有沖勁、懂珍惜、想幹敢幹的年輕人，同時公司擁有一批經驗豐富的職業經理人。老馬識途不如孺子可教，公司未來的發展，不能依靠老馬，要靠黑馬，靠壯馬。

　　2018年，雖香港在IPO數量及規模方面為全球市場雙第一，但監管趨嚴也為公認事實。同時，2018年港股IPO的破發率也較往年高。港交所總裁李小加曾表示新股是否破發和公司的質地並不存在必然聯系。短期來說，新股發行價格，很大程度上反映更多的是公司上市發行期間的市場情緒，長遠來說，價格反映公司的真實價值，對於“好公司”中梁，其在招股書中也對未來的股息政策作出說明，公司擬對截止2019年年底的股東應占合並利潤的40%進行派息。對於市場來說，公司掛牌更多只是時間問題，其內在價值也會隨著資本市場的不斷加深認知而獲得合理估值。

　　109個信托融資推高成本

　　大舉擴張給中梁帶來規模，而支撐公司擴張的，是杠杆的放大。2016至2018年，中梁銀行及其他借款總額分別為202.26億、244.76億以及270.05億，整體保持平衡，並沒有因為市場規模翻了10倍而大幅度增加。

　　2016年、2017年和2018年，中梁淨負債比率分別為1790.2%、339.5%和58.1%。淨負債率的大幅度下降，一是來源於淨利潤增長，另一方面則是公司在2018年引入新的投資者大幅度增厚了股東權益。