龍湖冠寓出租率偏低 租金收入2020年或達20億

2018年整體出租率僅為50.1%

一般來說，對於集中式公寓，開業6個月的出租率達到90%以上是及格線。然而，由於規模快速擴張，龍湖冠寓的整體出租率偏低。

掌櫃財經從龍湖集團年報中看到，2018年冠寓已開業項目整體出租率僅為50.1%。其中，開業3-6個月的項目出租率為70.2%，開業超過6個月的項目出租率為87.4%。此外，2017年冠寓的整體出租率僅為46%。

龍湖集團年報截圖

對此，龍湖方面表示，長租公寓品牌考驗的是長期運營能力，開業3-6個月的門店處於“爬坡期”，在此期間，出租率是一個不斷增長的曲線，很多在2018年上半年獲取的項目集中在下半年開業，導致整體出租率偏低。

值得一提的是，同樣是運營6個月以上的公寓項目，萬科泊寓的平均出租率超過了90%，世聯行的紅璞公寓平均出租率也超過了92%。

在業內人士看來，房企雖然具備充足的資金和開發實力，但具體到公寓領域，可能還存在一些欠缺，在長租公寓領域，房企需要摸索適合自己的方法和模式。

2020年租金收入達到20億

“重資產模式毛利率在65%-70%之間，NPI/cost（物業淨收入/成本）一般在5%-6%之間，好的在6%以上。龍湖的資金成本只有4.55%，這個生意對我們特別合適。”龍湖執行董事兼首席執行官邵明曉在業績發布會上對冠寓的盈利模型進行了解讀。

據掌櫃財經了解，冠寓分為兩種模式，其中20%為重資產模式，80%為中資產模式即包租模式。

邵明曉指出，中資產模式租期在10年到20年左右，龍湖租過來後，通過裝修提升再出租，從單店模型來看，這部分毛利率在35%左右，淨利在12%-15%。

可觀的盈利模式，促使冠寓加速布局。

年報數據顯示，2018年，冠寓開業數量超過5.3萬間，相比2017年的1.5萬間，規模增長率超過了300%，此外，冠寓計劃到2019底開業數量接近十萬間。

在規模不斷攀升的同時，冠寓的租金收入也實現了大幅增長。年報數據顯示，2018年，冠寓已開業項目租金收入4.27億元，租金收入增長率達961.4%。

來源：同策研究院

伴隨著冠寓的加速發展，2018年3月，龍湖冠寓調整發展目標，計劃到2020年穩定在行業規模前三，租金收入達到20億元。

有業內人士指出，如果按照50.1%的整體出租率來計算，2019年開業十萬間，那么租金收入將達到9億元，2020年若要實現20億的租金收入，要么規模翻倍達到20萬間，要么整體出租率翻倍。