樓市無小事,房貸利率的調整更牽動著全國買房人的心。10月8日是新舊房貸政策的更替之日,買房人最關心的月供問題,終於迎來了階段性進展。
01
房貸利率今起正式“換錨”
早在今年的8月25日,關於住房貸款利率的新政就發布了。新規明確:自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基准加點形成。
首套房貸款利率不得低於相應期限LPR;
二套房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
按此規定,10月8日執行的房貸利率基准則以9月20日央行公布的貸款市場報價利率為基准。數據顯示,1年期LPR為4.2%,5年期以上LPR為4.85%。即首套房的利率將不低於4.85%,二套房將不低於5.45%。
“新老劃斷”也是此次利率改革中的另一關注點。央行在當時的公告中表示,10月8日前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。
02
南京各銀行利率怎么變?
此前政策一出,無數買房人聞風喪膽,不知道這究竟是福還是禍,南京的銀行們又將怎樣應對此次利率變革。
今天,南京多家銀行根據新規定制定了新的利率方案,並從今天開始正式執行:
建設銀行:5年以上LPR為4.85%,首套房加80個基點,二套房加105個基點。即首套利率為5.65%,二套利率為5.9%。
工商銀行:5年以上LPR為4.85%,首套房加80個基點,二套房加105個基點。即首套利率為5.65%,二套利率為5.9%。但逾期客戶相應增加。
彙豐銀行:LPR執行後,每月20號更新以簽合同當月的LPR利率為准,一年到期後以新的LPR再行計算。首套:LPR+0.3%,二套:LPR+0.6% 。即首套利率為5.15%,二套利率為5.45%,確定申請並在10月20日前審批通過為准。
中信銀行:5年以上LPR為4.85%,首套房加80個基點,二套房加105個基點。即首套利率目前為5.65%,二套利率為5.9%。
……
根據上海易居房地產研究院發布《中國LPR房貸利率報告》的測算數據顯示,以南京為代表的起個二線城市的首套房的LPR房貸利率為5.67%,相比9月份的5.64%略有上升,上升幅度為3bp,即0.03個百分點;二套房的LPR房貸利率為5.99%,相比9月份的5.94%略有上升,上升幅度為5bp,即0.05個百分點。
03
買房人月供要漲多少錢?
隨著LPR定價機制改革的推進,未來房貸利率的定價方式和利率水平等都會發生變化,進而也會影響住房按揭貸款的成本,即月供金額的大小。
基於《報告》的數據來看,以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進行成本測算,進而觀察LPR貸款利率下購房者的月供壓力發生了什么變化。
從測算結果可以看出,14個城市在執行LPR貸款利率後,首套房的月供額比過去增加了6元,而二套房的月供額比過去增加了15元。
類似月供額的變動非常小,基本上不會對購房者形成太多幹擾,或者說是可以忽略不計的。而從城市結構上看,二線城市的負擔增加相對會大一點,而三四線城市則沒有太明顯的負擔,甚至有減負的現象。
04
業內人士怎么看?
對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,LPR定價模式有助於實現利率市場化的導向。各大商業銀行將根據實際經營狀況和房地產政策導向,基於LPR基礎利率和基點等要素,重新計算房貸利率和進行房貸的發放。
從測算中也可以看出,最新一期LPR利率的調整,並不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響,更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整,即後續利率自我調整的空間會更大。
南京業內人士也稱,穩字當頭的樓市,即使是房貸利率也不會出現較大幅度的變化,銀行依舊會以穩為主,不管每月的LPR數據如何,至少在青黃銜接的當下不會出現太大的變動。未來的房貸利率肯定也將會跟個人的信用掛鉤,信用好的優質客戶自然會享受更高折扣,而信用差的老賴也將面臨更為嚴格的貸款市場。
掌櫃君身邊也常常有人咨詢新房貸利率的問題,對於這些人掌櫃君常常會反問一句:這兩年的南京樓市何時出現過大幅的變動呢?不管是暴漲還是暴跌,市場都不會同意的,因此一定是一個穩定的階段。即使想要變化,也將會有個溫水煮青蛙的過程~
2022-02-17 10:38
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