新政帶動換房人群 改善型住宅已成樓市成交中堅力量

在政策利好的背景下，改善型專案的市場表現尤為搶眼。

政策利好疊加效應在使市場觀望情緒逐漸減淡的同時，也使得開發商加大房源供應量，購房人在看漲後市心理影響下集中入市，促使商品住宅銷售一反之前冷清局面，開始出現熱銷態勢。其中，改善型住宅已經成為市場成交的中堅力量。

新政帶動換房人群

下半年以來，主打改善性需求的專案成交一路小步快跑，率先在市場中走出獨立行情，而二手房市場的逐步回暖，更為近期的改善型市場添磚築瓦。“除了國慶期間集中開盤一次性熱銷4億，平時的順銷狀態也能保持平均每天至少一套的成交。”位於北五環的臻園 (論壇)專案相關負責人的描述，可以看作是近期改善型專案成交情況的縮影。

多位業內人士認為，近期央行“認貸不認房”的政策，對於“賣一買一”改善型購房者帶動十分明顯，這類人群由於手中資金有限，在房貸新政剛剛落地、房價還未見波動的情況下，部分蟄伏的需求就已經開始陸續抄底入市，因此也帶動了十月份北京中高端改善型樓盤成交量呈現階梯式上漲。數據統計顯示，國慶日後首周，市場上成交均價在3萬以上的樓盤專案累計成交108套，第二周成交208套，第三周上漲至333套，第四周更是達432套，成為年後周度成交的最高值。從上周北京樓市成交排行情況來看，在扣除自住房專案和保障房專案後，排名前十的專案中共有7個中高端改善型專案。

而在整個10月，北京63個報價超過5萬元/平方米的在售專案中，共有31個專案實現了成交，累計成交364套，銷售總金額為37億，環比上漲10%，同比上漲36%。

加速走量錯峰競爭

儘管銷售勢頭在近期呈現“一片大好”，但不少改善型專案並沒有因為時至年底而放緩推盤速度。據記者不完全統計，10月以來北京樓市已入市的20個專案，中高端改善型樓盤達到13個，占比為65%。而進入11月份預計入市的33個專案中，包括灩瀾新宸長橋墅 (論壇)、金隅78墅 (論壇)、華潤·萬橡府、強佑清河新城(樓盤資料 業主論壇) 等直接面向改善型購房人群，主打三、四居以及別墅的專案共17個，超過了計畫入市專案總量的五成，已經取代剛需專案成為市場供應的絕對主力。

更有分析人士指出，預計年底前中高端改善專案的入市量還將持續升溫，加之改善型需求在政策刺激作用下也在積極出手，最後兩個月北京改善型市場將呈現出供需兩旺的市場行情。

面對改善型專案的紮堆入市，一位不便於具名的房企人士告訴記者，未來改善型專案將是各家房企拼搶的主戰場，可以預見的是，明年進入市場的同類項目將會更多，競爭也將更加激烈，如果有條件，還是應該加速去庫存。

而在中原地產首席分析師張大偉看來，在經歷了限購持續三年導致的剛需透支後，此次央行新政的主要受益對象是改善型需求人群，這也將成為下一階段市場的重要支撐力，而信心的復蘇對促進改善人群入市有顯著的推動力。