樓市政策收緊低溫運行 房企不得不更新“取暖”模式

　　樓市因政策收緊，寒潮排山倒海般湧來。此前，面對市場“熱情”，上海、廈門等城市甚至對原有政策多次升級。隨著後續需求量縮水，以及融資等政策收緊，房企未來的生存路徑面臨轉向。在行業新一輪深度調整的預期下，房企應該如何低溫運轉?

　　市場持續降溫

　　進入4月以來，全國多個城市樓市面臨降溫態勢。

　　根據易居研究院數據顯示，4月1日-15日，其所監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積爲1286萬平方米，同比減少22%。在這50個城市中，至少有23個城市出台了各類管控政策。這些城市的數據顯示下滑態勢更加明顯。預計隨著政策效應的繼續釋放，後續跌幅會繼續擴大。

　　不僅是成交量，全國多個熱點城市樓市的成交價格漲幅也保持降溫態勢。

　　從國家統計局發布的住宅銷售價格統計數據不難看出，3月份70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比2月份增加4個。其中，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續6個月回落，二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月回落。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，一、二線城市相繼出台房地産調控政策，其中北京出台房地産相關政策的次數尤其頻繁，還有廣州、珠海、廈門等在內的30余個城市也密集出台收緊政策。在供需雙重調控發力之下，以北京爲代表的住宅市場成交已出現迅速回落，而在成交調整到位之後，下一步將進入到價格調整的環節，預計今年全國商品住宅價格趨勢將穩中下滑。

　　行業或將面臨深度調整

　　市場降溫的同時，房企的融資環境也在收緊。統計局的數據顯示，自3月份開始房地産貸款增速明顯放緩，信貸收緊趨勢顯現。

　　對于此前看好的三、四線城市後勁，有房企也表示出疑慮。

　　萬科2016年年報中顯示，對煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個城市共13個項目進行計提存貨跌價准備，總金額爲13.8億元，較2015年的存貨跌價准備金額增長82.3%。

　　中原地産首席分析師張大偉認爲，這一輪調控下是房企出現判斷最分裂的時代，大房企拼搶規模獲得廉價資金和生存空間，小房企也有高價賣地、賣股權的機會。未來房地産市場競爭是資金成本的競爭。

　　也許正是面對這種變化，房企在淡市布局、新業務開發方面開始了上下求索。在租賃業務、商業地産、特色小鎮、健康生態産業等方面，包括萬科、碧桂園、華潤等在內的品牌房企都在尋找新的可能性。

　　技巧1

　　淡市並購布局全國

　　市場最冷的時候，也是悄然布局的最佳時機。這也許是行業公認的一條潛規則。

　　有“並購王”之稱的融創正是其中的典型代表。雖然孫宏斌在2016年的業績發布會上表示出對市場下行擔憂，但對于融創方面來說，今年將更加重視並購機會，把握行業加速整合契機。2017年到2018年，或許是融創的又一輪並購窗口期。

　　實際上，規模擴張是融創最鮮明的標簽之一。其2016年年報顯示，截至2016年12月31號，融創正在開發的239個項目中，只有88個是100%權益，其余均爲合作開發。若按照開發面積計算，68%的項目來自並購。

　　融創行政總裁汪孟德也曾表示，這一輪調控的影響“特別深遠，嚴峻性超過預期”，對房企明年現金流是極大挑戰，這也是融創不惜犧牲利潤、加速並購、提前布局的主要原因。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，在樓市這輪調整的新格局中，房企強者越強的趨勢將會更爲明顯，中小企業被兼並、被合作、被融合愈演愈烈。“優勝劣汰房地産市場才能健康發展，當然也會出現更多的融合。”