熱點城市土地推出條件嚴苛 全國已逾800宗地塊遭流拍

　　今年以來，限房價、競自持等方式日漸成為多數城市土地拍賣標配，而伴隨著調控政策的不斷升級，企業資金壓力凸顯，全國已逾800宗土地慘遭流拍。

　　機構分析稱，熱點一二線城市土地推出條件嚴苛，對於企業來說，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來了壓力，對企業資金支持提出了更高的要求。

　　面對國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業資金進一步承壓。在限價的市場背景下，偏高的地價無疑明顯壓縮了企業的盈利空間，降低了企業拿地積極性，企業拿地更趨理性。

　　土拍市場降溫

　　8月10日，太原市出讓8宗土地，起拍總金額達130億元，因與南內環西街、西中環快速路相接，區位優勢顯著，被寄予厚望。更有業內人士曾預估，太原將有望誕生今年最高樓面地價、土地單價“地王”。但最終，8宗土地卻全部流拍。

　　土地市場降溫的情況在多地上演。8月15日，四川天府新區仁壽縣視高鎮公開拍賣3宗商住用地，合計約308畝，位於天府大道西側、中建大道與興家路交彙處，屬緊鄰柴桑河濕地公園的“熱門”地塊。最終均因未達底價而遭遇流標。

　　事實上，在去年，仁壽視高曾是各大房企競相爭奪的熱點區域。據了解，去年5月，視高鎮曾出讓1宗104.98畝地塊，被保利地產以成交總價5.67億元競得，樓面價為每平方米2893元，溢價率高達305%。而同日出讓的另1宗地塊，溢價率更是達到375%。

　　8月23日，長沙市出讓的1宗雨花區“雙限”地塊也慘遭流拍。據了解，該地塊位於湘府東路和京港澳高速交彙處，出讓面積約12.4萬平方米，土地交易最高限價為15.295億元，限定住宅最高售價為每平方米9500元。而早在2016年9月，同處於該區域的1宗商住用地，曾曆經213輪競價，以溢價率221.06%、總價18.3億元被競得，成為當年新晉“地王”。

　　此外，記者還發現，多地土拍市場中，躲過了“流拍”的地塊，最終也多以底價或低溢價成交。8月13日，廣州市出讓了5宗住宅用地，總出讓面積達19.38萬平方米。其中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價均未超過1%，剩餘兩宗地塊溢價也僅為10%左右。

　　而在同日，濟南市章丘區掛牌出讓19宗土地。其中有8宗土地流拍，10宗土地以底價成交，僅有1宗土地經過幾輪競價，以約3.7%的溢價成交。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，前7個月，國內土地流標共796宗，各地土地流標持續上漲，漲幅均接近100%。

　　其中，一線城市土地流標13宗，7宗位於北京;二線城市合計流標經營性土地154宗，而2017年同期數據為77宗，同比上漲近100%;三四線城市合計流標經營性土地達629宗，2017年同期僅為284宗。

　　土地政策調控

　　事實上，隨著土地市場調控政策的持續深化，限地價、限房價、競自持、競配建等條件成為了熱點城市在土拍環節中設置的主要“門檻”。

　　2017年8月，原國土資源部和住建部曾聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽、南京等13個城市定為試點，以期進一步增加租賃住房供應。

　　記者梳理各地政策發現，在土地供應計劃中，北京、上海等地早已做出了明確規劃。據了解，北京2017~2021年租賃住房計劃供地1300公頃，供應占比達21.7%，計劃建設約50萬套租賃住房。上海計劃在“十三五”期間供應租賃用地1700公頃，土地供應占比達30.9%，計劃建設約70萬套租賃住房。

　　為避免“地王”出現，今年5月，大連市出台了《關於調整租賃住房配建范圍和比例的意見》，及《關於調整我市市內四區住宅用地掛牌交易措施的建議》，要求擴大租賃住房配建比例最高至30%，土地溢價率最高上限設定為70%，達到上限後，改為競配建租賃住房面積。

　　但在另一方面，地產行業仍屬各地支柱產業之一，而國有土地使用權出讓金更是多地政府最主要的收入來源之一。

　　記者進一步發現，雖然各地土拍市場中流拍宗數出現增長，但是各類用地成交面積及金額依然處於上漲趨勢。

　　據機構數據顯示，今年1~7月，百城各類用地成交面積同比增長25.3%，其中住宅用地成交3億平方米，同比增長17.8%，仍保持較高增速。