標杆房企銷售業績爆發 房地產市場下半年或出現拐點

　　調控重壓之下，標杆房企銷售業績依然爆發。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截止到目前，公布前6月銷售業績的房企合計31家，這31家銷售金額達到了25031億，同比上漲幅度高達36.2%。其中，部分房企銷售額漲幅驚人。中國金茂前6月銷售額為717.62億元，同比上漲197.7%;奧園地產前6月銷售額為402.9億元，同比上漲143%;花樣年前6月銷售額為113.07億元，同比上漲123%。

　　在房地產市場總量面臨天花板的同時，中小房企的生存空間越發艱難。新城控股副總裁歐陽捷表示，公布銷售業績的房企都是上市公司，也是規模較大的房企，這完全符合我們說的“大象比兔子跑得快”的邏輯，因為所有的資源包括(金融、供應商)都在向大房企集中。但市場整體基本穩定、增長有限，大房企的市場份額不斷提高，中小房企的業績不斷下降，日子更加難過。

　　標杆房企銷售業績爆發

　　在規模即生產力的行業共識之下，標杆房企普遍啟動了高周轉模式。也正因此，在調控越發嚴厲之下，標杆房企在前6月業績反而再創新高。

　　具體而言，碧桂園、萬科、恒大這三家企業前6月銷售額已經突破3000億;作為高周轉典型代表企業，碧桂園前6月銷售額已經達到4125億，同比上漲42.8%，這是半年業績報告中首次出現銷售額超4000億元的房企。在公布銷售業績房企中，銷售業績超千億的房企目前為五家，分別為：碧桂園、萬科、恒大、融創、中海。中海地產前6月銷售額為1508.46億，同比漲幅為18.5%。

　　此外，還有部分企業業績增長搶眼。中國金茂公告顯示，1-6月銷售金額為717.62億元，同比上漲197.7%;合同銷售金額為241.08億元;同比上漲16.44%;奧園地產公告顯示，1-6月銷售金額為402.9億元，同比上漲143%;花樣年公告顯示，1-6月銷售金額為113.07億元 ，同比上漲123.77%;合約銷售均價為9704元;2017年同期，花樣年1-6合約銷售均價為7878元;合同銷售金額為50.53億元;同比上漲5.03%。

　　市場並非一片飄紅，也有業績下跌的品牌房企。金地集團公告顯示，1-6月銷售金額為630.7億元 ，同比下降10.34%;合同銷售金額為703.4億元;同比上漲60.03%;金地商置公告顯示，1-6月銷售金額為159.67億元 ，同比下降10.34%;合同銷售金額為226.08億元;同比上漲305.09%。

　　歐陽捷曾在年初預判，今年是“大穩小亂”的一年，房地產宏觀形勢相對穩定，調控確保了市場不會大起大落、房價不會暴漲大跌，全年銷售面積將趨於“零增長”，銷售額將略有增長。因城施策、一城多策將出現更多的市場亂象，但不會改變市場大格局。

　　那么，嚴厲調控之下，大型房企緣何 “豐收”?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，大型房企的集中度和市場占有率在提升，所以大企業的銷售總金額的增幅會明顯超過全行業的平均水平。雖然調控背景趨嚴，但是全國市場的冷熱不均。全國大部分的弱二線三四線市場成交依然比較活躍，現在只有一線和少數的強二線都市圈成交量有所下滑。

　　“做大依然的當下房企的主流選擇。整體看，房企拼規模趨勢加劇。”中原地產分析師張大偉認為。

　　搶奪現金流與增持、回購並行

　　央行近日發布了由貨幣政策分析小組撰寫的《中國區域金融運行報告(2018)》指出，當前房地產市場發展總體平穩，租賃住房市場發展加快，房地產投資韌性較強。但也要看到，一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大。下一階段，要圍繞“房住不炒”這一主線，進一步鞏固房地產調控政策效果的同時，繼續落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。

　　6月以來，監管層又對房地產市場進行了一輪密集表態。

　　先是“棚改貸款收緊，全國一刀切暫停棚改”的傳聞，繼而內地限制房企外債資金投資境內外房地產項目，再到有傳發改委考慮禁止企業發行364天期美元債。緊接著6月28日住建部等七部委重拳出擊對京、滬、廣、深等30個城市啟動整治房地產市場亂象專項行動，加之西安、長沙、杭州等多個城市陸續推出加強樓市調控措施，這一切使得開發商的焦慮開始在市場蔓延。

　　同策研究院首席分析師張宏偉認為，這一系列利空消息，將對房企產生諸多影響。其中，銀行、海外融資渠道收緊，將使房企的資金壓力繼續加大;七部委治理市場亂象，會在一定程度上影響回款速度，同時也意味著三四線樓市逐步降溫，這對業績的影響不可忽視。從房企資金兌付壓力來看，壓力將在2018年第三季度真正體現。

　　面對融資通道日漸逼仄，碧桂園叫停三四五線城市“全覆蓋戰略”用規模換現金;泰禾為了融資幾乎質押了公司的全部股權，現在面臨超高的償債壓力;綠城要求員工“全面”加速資金回籠，堅決執行“早銷，多銷、快銷”的策略，加速資金回籠……

　　在這一輪去杠杆的較量中，資金決定了房企未來規模擴張的能力。在越來越多房企加入搶奪“現金流”行列的同時，為了不加劇融資難度，開發商們開始“抄底地產股”，通過回購和增持來提振信心。