盛松成：樓市調控初見成效 2019年房價不會大幅下降

　　我們比較一下美國的數據，根據美國商務部的數據，美國去庫存的周期是多少?6.8個月，我們現在只有兩個月，當時才四個月，美國六個月，比我們高。而且我們還要考慮到城市化的進程，美國的城市化進程已經80%了，我們號稱超過百分之五十幾，實際上我們沒有。我們是根據人口，等到春節了，等到重要節日，上海很多民工回家了，北京很過民工回家了，哪有百分之五十幾的城鎮人口?實際上如果我們不用人口，而是用其他指標衡量，我們的城鎮化最多也就是50%，那和美國相比，相差很多，這樣的話，美國的庫存比我們更嚴重。

　　接著我想講第二個問題，我們現在正處在長期形成的房價看漲預期可能轉變的臨界點上。什么意思?目前我們國家的房價已經處在一個比較微妙的時期了，通過兩三年的調整，從七十個大中城市的房價來看，一線城市的房價在零增長附近波動已經有一年左右了，你們看北京、上海，深圳最近下跌了一點，都是0%、0.1%等等之類的，盡管數據可能有些問題，有人也不是很相信。比如說你把三環的房價和五環的房價相比，那加起來是不同的。你三環少賣一點，五環多賣一點整體房價就下來了。中心城區樓盤少開一點，遠的地方樓盤多開一點，房價就下來了，這是一個問題，但是總體還是比較平穩的，大家已經感覺到一線城市的房價通過我們兩年多嚴厲的調控，已經基本平穩了，這是第一。

　　第二，二三線城市，我們由於“930”新政以後，首先把一二線城市的房價壓下去，但是房地產企業要活下去，他們資金要運用，怎么辦?到三四線城市。所以我們這一次的房價調控又有一個特點，這是從來沒有的，中國從1998年房改開始，真正的房地產調控是十五年，也就是2003年非典以後真正開始調控的。我們經過這十五年的調控以後，可以說每次都是越調控越高，為什么?這就是因為我們調控方面出現了一系列的問題。我們都是需求端調控，而沒有供給調控。什么意思?我們的調控接近十次，長的三五年，短的一兩年，當我們經濟不好，馬上用房地產拉，然後房地產價格瘋長，接著又卡房地產，不管是拉還是卡，主要都是通過需求。首付款、各種信貸政策等等，都是從需求端調控，而從供給端調控相對來說比較少，所以我一直說要供需調控相結合。單一的需求調控有一個大問題，就是把房價預期越調越高，我們十五年的調控，價格沒有下來，越調控越高，十年前的房價和現在的房價相差10倍。這就是由於我們的調控反複，使得老百姓基本沒有人相信房價會下跌。就是下跌半年一年，我憋著，很快就會上去。

　　現在怎么樣呢?現在已經到了這樣一個時候，已經到了我國房價相對穩定的時候。這個時候很重要的一條是什么?你到底是放棄最近兩三年來的嚴厲調控，還是回到老路上，搖擺反複，經濟不怎么好了，繼續放松調控，讓房價上去。你們說這樣行不行?我說絕對不行。現在市場剛剛形成這樣一種預期，即房價有可能不漲或者小幅下跌。我馬上會發表一篇文章，我的題目也是“我國房價平穩或小幅下跌是好事”。首先它能夠扭轉我們長期以來對房地產市場形成的只漲不跌的預期，而這種預期危害很大。只要老百姓覺得你房價不會下跌，你再怎么出政策都沒有用。我們現在已經到了這個時候，我今年10月30號在今日頭條發表了一篇文章，“扭轉房價只漲不跌的預期正當其時”。現在正好是這個時候，如果我們一放，前功盡棄了。如果我們繼續調控，三年，五年，八年，人們就會相信中國的房地產會平穩甚至下跌，真正可以實現房住不炒。

　　為什么我說我國房價平穩或者小幅下跌是好事呢，日本房價泡沫的時候，曾經日本有人口出狂言，日本可以把美國買下來，因為日本房價很高。現在我們來看看，我們的一、二線城市房價如果全部加在一起，基本也可以差不多快把美國買下來了，這是一個很不正常的現象。這就是泡沫，泡沫最明顯的衡量就是房價收入比，你的收入是多少，房價是多少，這就是房價收入比。我們的泡沫大家都承認，泡沫怎么辦?根據我的研究，人類資本主義兩三百年，房地產泡沫破滅經常有。但只有一種辦法，就是市場的自發行為。他漲，你也沒有辦法，只能讓它漲，他跌，你也沒有辦法，只能讓它跌。美國次貸危機是這樣，日本當年是這樣，中國的香港也是這樣。好，這樣一種方法，全世界都是這樣。

　　大家想一想，我們的房價泡沫甚至比人家更嚴重，我們的問題複雜得多，我們還涉及到社會問題，還涉及到貧富差距的問題，大家說我們能這樣嗎?我們能讓它短期下跌15%，三年下跌50%，你們說行嗎?肯定不行，這絕對不是中國能夠走得通的路。如果中國也是這樣，那對中國的經濟傷害會特別大，甚至會嚴重影響到社會穩定。大家說，我說的是不是有一點道理?那么怎么辦?泡沫怎么消除?我覺得中國最好的一個辦法就是長期堅持房地產調控不動搖，讓房價小幅上漲，或者小幅下跌，或者基本不漲。而收入和GDP漲幅遠遠高於房地產價格的漲幅。我們現在的GDP增速在6.7%、6.8%，實際上我們現在收入增速比GDP增速還高一點點，收入增速基本是7%，如果房價每年下跌1%、2%，或上漲1%、2%，如果我們能夠堅持這樣，十年，十五年，我們房地產泡沫的問題就解決了，我們貧富差距的問題也會得到比較好的解決。大家想一想，我說的有沒有道理。如果我們放任房價上漲，有人說沒問題，上海可以漲到三十萬。但是漲到三十萬，它一定會跌到十萬。漲到三十萬的時候問題已經很大了，跌到十萬的時候就不得了了。所以我們要長期堅持調控政策。我相信中央這一次是下了決心的，就是房住不炒，堅持房地產調控不動搖，絕不半途而廢。堅持房地產調控的意義，這是第一條。

　　第二條，也很重要，房地產的利潤率和金融業的利潤率。請大家看這一張表，房地產的利潤率和金融業的利潤率，是我們各個產業當中幾乎是最高的。

　　2009-2018年三大行業銷售毛利率情況

　　數據來源：WIND,同策研究院整理

　　你們看，房地產的毛利率高達百分之二十幾，百分之三十，金融業百分之二十幾，百分之三十幾，百分之五十幾，我這裏指的是毛利率同比的增速。工業只有百份之十幾，也就是說普通的工業毛利率只有房地產和金融的一半都不到，三分之一。大家還幹工業幹嘛?要么幹房地產，要么幹金融。這樣以來，我們的實體經濟就是脫實向虛。我們的實體經濟怎么上去?一個很好的辦法就是我們最近兩年的金融強監管。在座各位一定知道金融強監管，去通道，降杠杆，表外融資表內化，使得我們金融業增加值縮小，使得我們金融業的利潤率下降。

　　第二，房地產調控，使得房價不漲，甚至下降一點點，而土地的價格並沒有下降，甚至上升。這樣一來，房地產商的利潤率就會下降，只有這樣，我們才能夠實現整個社會資金合理的分配。當然房地產和金融的利潤率，一般說來總是比其他行業高一點，但是也不能高得離譜，高得離譜，大家不幹別的，都去搞房地產了，都去搞金融了，所以國家才提出來，房住不炒，一炒價格就上去了。

　　最後，這是我今天的結論。我的結論就是堅持房地產調控不動搖，現在和未來較長時期，都應該堅持調控政策不動搖，不能因為遇到一點點風吹草動，或者經濟有一點點受影響，各種輿論都出來了，這個說放松，那個說放松，後來又出來辟謠，這本身就是一種輿論，本身就是一種試探。所以我覺得應該堅持調控政策不動搖，鞏固得來不易的調控成果，絕對不能半途而廢，重蹈覆轍。什么叫半途而廢，重蹈覆轍?我們兩年多的調控，如果一放，就半途而廢了。如果我們回到以前，再刺激一下，那就是重蹈覆轍。所以我們哪怕付出必要的成本，什么叫做必要的成本?那就是如果你嚴厲的調控房地產，你的經濟一定會受到一定的影響，可能低0.2個百分點，可能低0.3個百分點，我覺得從短期來看，好像低了一點，因為房地產涉及面非常廣，不僅涉及到地方政府的土地買賣，還涉及到很多行業，肯定是對GDP的增速會有一定的影響，但是，這是短期的。