盛松成：樓市調控初見成效 2019年房價不會大幅下降

　　從長期看，只要我們堅持房地產調控不動搖，我們的經濟才能夠穩定、健康的發展。如果像以前這樣，過一兩年、兩三年就反複，那只能是飲鴆解渴。最後我的判斷就是預計明年房價既不會大幅下降，也絕不會“報複性反彈”，而是總體保持平穩，而且這種平穩態勢將會延續多年。我覺得應該延續多年，也會延續多年。有人說過2019年房價要報複性反彈，我說不會。為什么不會?因為我剛才說了那么多的道理，有識之士都已經認識到了，還有一點，實際上說這種話的人不理解，因為我們國家和西方國家是不同的，我們國家的土地是國家的，城鎮的土地是國家的，農村的土地是集體的，國家完全有調控能力，而西方國家沒有辦法，他的土地是個人的，個人想賣就賣，想買就買，所以他們自然是受經濟規律影響的，要下跌就下跌，要上升就上升，我們是可以進行調控的，關鍵在於你的調控政策對頭不對頭。

　　所以有人說2019年房地產要報複性反彈，他根據很多，我不說了。還有人說2019年下半年以後，房地產要漲價，為什么?他可能是根據曆史房地產投資的規律，新的投資上來以後，多少個月後房價又上漲了，這都是根據以往的曆史經驗，沒有真正長遠的看到我們這一次中央所下的決心。不久前新華社也發了文章，就是堅持房地產調控不動搖，絕不能半途而廢。所以我再說一遍，我覺得明年房價不會大幅下跌，更不會報複性反彈，而是總體保持平穩，而且這種平穩態勢我希望能夠延續多年，來解決我們國家的房地產問題，以此來促進我們國家房地產和經濟的平穩發展，良性互動。謝謝大家!

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　　似乎，調控又到關鍵時刻。近期，作為樓市動力之源的資金環境，貌似“暖風不斷”，銀行間流動性非常充裕，“寶類”基金收益率跌破3%;被拋棄的房貸再次受到銀行青睞，利率觸頂回落，放款周期從上半年的3個月驟減至2周。筆者在銀行的朋友，現在苦於按揭額度無處投放而四處敲門。對開發商關閘的融資也打開了閥門，數據顯示，11月(截至26日)房企融資同比增長154%。堅持了2年的限價，從一線城市撕開了口子，北京和廣州相繼放松局部限價。

　　當下，開發商是想降價的。一來，40%的房企難以完成年度業績目標，都想以降價來沖一沖;二來，現在房價還在曆史最高位，適度降價不影響利潤，還能以回款緩解資金壓力，對沖10%以上的財務成本。問題是，地方政府和購房者比誰都害怕房價下跌，比任何時候都害怕房價下跌。2016-2017年是史無前例的地王年，各大城市樓面地價都漲了50%以上，買地的都是地方財政和稅收的大功臣。房價下降，這些項目很難賣掉，“降價未遂”、為地王站台就是這么產生的。

　　2016-2017年，全國商品房銷售量連刷曆史新高。近2年購房的人群，超過70%的加了杠杆，其中不乏有借高成本消費貸、首付貸的。若房價下降，維權的勢頭會席卷全國。不得不承認，房價比5年前翻了一倍、交易量增長50%，樓市或許真的“大而不倒”了，剛性兌付或許是倒逼的。近期，“穩增長”的重要性又抬頭了，但試想，缺席房地產的增長，能穩得住嗎?人都有惰性，總往容易的路上走，哪怕明知會後悔。調控也一樣，難免走最容易的路，風險往後挪。

　　筆者相信，松綁絕非高層意願，但現實太殘酷。三季度，七成省份GDP增速下滑，就連上海這樣的“優等生”，也抱怨錢不夠花，漕河治理、引進特斯拉等，哪樣都要花錢。東部某二線熱點城市，今年土地出讓金減少50%，傳言不得不優化“降成本”的菜單選項。

　　回顧過去幾輪“松綁-調控”的循環，近期樓市政策放松，是多么的似曾相識!常言道“治大國，若烹小鮮”。現在，治大國不是若烹小鮮，而是糖炒栗子。烹小鮮，掌握好時間和火候就可以了，不用動輒打開蓋子看看，但糖炒栗子要不停顛勺，既怕不熟、又怕焦了。“松，還是不松，這是個大問題”。不管願不願意，調控政策已見頂了，從邊際上來講，不放松的語調無奈地降分貝了。春江水暖鴨先知，10月中旬，地產板塊見底反彈，這個走勢就包含了調控放松的預期。

　　不過，以為樓市調控就是松和緊的線性循環、簡單往複，就大錯特錯了。調控，本來就是逆經濟風向而動的權宜，再說很多措施逆經濟規律。經濟下行壓力加大、樓市回調趨勢明顯時，就該適時調整或退出。不管怎樣，內嵌到經濟這盤大棋中的樓市，中長期治理架構已清晰。高層明確表態，“走最容易的路，最後將無路可走”。最艱難的路要走，但更要講究智慧，懂得戰略和戰術，知曉回旋、借力、繞道。否則，撞得頭破血流，也沖不破南牆，即便沖破也得不償失。

　　劉鶴副總理年初指出，要用3到5年時間，穩步降低宏觀杠杆率，這個大方向是沒有變的。去杠杆遵循這樣的路徑，樓市治理也一樣。“房住不炒”的頂層設計沒有變，但目標非一役能到達，中間有回旋，甚至有妥協。短期內，調控會弱化一點，但資金閥門守得住、地價控得住，容許因城施策地做些調整，“小亂可能有、大穩不會變”。記住，只要源頭有定力且不會亂，預期會慢慢調整，行為會變。過去，大家一窩蜂地上獨木橋，共振會把橋踩塌。財富效應的美好感覺下，未來還會上橋，橋上擁擠，但多數是有產者自賞，而房子尾部則漸趨“落日餘暉”。

　　(房掌櫃整理來源自澎湃新聞網、證券時報)