郭英成：舊改難 負債率要降到200%以下 領跑大灣區

“負債要降到200%以下”

跟舊改一樣突出的，還有佳兆業一直以來居高不下的淨負債率。

自三年前重組成功歸來後，淨負債率在佳兆業的財務報表上一直表現欠佳。截至2018年底，佳兆業淨負債率有了一定下降，從2017年末的300%降至236%。不過，這仍在房地產行業中位於高位。

截至2018年底，佳兆業總借款額約為1090億元，貸款的平均年期為3年。在總借款中，屬於短期債務有170億元，須在一年內償還占16%，加權平均融資成本則在去年微升至8.42%。

“希望到今年年底能夠降到200%以下，這是董事局定的目標。”郭英成說到。

有投資者告訴觀點地產新媒體，佳兆業管理層透露稱，公司爭取能把淨負債率降至150%-180%。

至於負債率高的原因，郭英成解釋稱，這是因為公司有一百來個舊改項目在發展中，每個項目發展周期都是有五年或者六年左右的時間，這也就意味著舊改的錢一投就是五六年。

“舊改這塊的資金投入是比較大的，也無法評估，我們的錢投進去就全部是負債，我們也希望在舊改投資和銷售回款這塊能取得一個平衡。”郭英成說道。

具體到銷售回款率，管理層並沒有回應，僅表示去年銷售去化率是55%，今年的目標則要看市場，但在一線城市和深圳的可能到60%、70%左右。

此外，現場對佳兆業入股振興生化一事也提出疑問。

媒體了解，在過去一年，佳兆業與大股東浙民投在振興生化股權鬥爭中風波不斷，先是於4月份反轉性宣告“和解”，12月份又一次走到對立面，圍繞振興生化主要資產雙林生物的人事拉開戰爭，其中董事被削後佳兆業派駐高管再遭清理，而於今年1月份，事件甚至發展到法律訴訟地步。

關於接下來在振興生化持股經營上的計劃，郭英成委婉回應，佳兆業現在也是股東之一，並派了三個董事在裏頭，希望在未來發展過程中兩個大股東能夠更團結，有商有量，做生意在商言商。

據了解，佳兆業在振興生化爭奪權上如此“大費周章”，其實爭奪的便是振興生化旗下擁有主營產品為血液制品的廣東雙林公司，公司的核心資產為13個單采血漿站，這也支撐著振興生化當前達到71.55億元的市值。

這對應的是佳兆業在多元化業務之一大健康板塊上的投資，而在收購振興生化股份之前，佳兆業還於2017年控股香港上市公司美加醫學，並將其更名為佳兆業健康集團控股有限公司。

此外，佳兆業還於2018年12月將旗下物業板塊分拆上市，有了第六個上市平台——佳兆業物業。至此，郭英成手中已有佳兆業集團、佳兆業健康、明家聯合、ST生化、南太地產、佳兆業物業六個上市平台。

郭英成明顯將手下多元化布局不斷擴大：“成熟一塊我們就分拆一塊。”他進一步稱，在未來5年，佳兆業希望能夠在多元化這一塊的營收占到30%乃至40%以上左右。

甚至於足球業務，佳兆業還希望未來將其作為一個系統性的產業來發展。

如今，擁有六個上市平台的郭老板心情如何呢？

對於“上市平台這么多，您會不會有煩惱？”的提問，郭老板一貫地含笑說道：“錢多就煩惱，這是肯定的。”

以下為佳兆業集團控股有限公司2018年度業績發布會現場問答實錄：

現場提問：關於舊改，去年以來佳兆業增加了很多舊改，尤其是廣州這邊，增加了很多土地儲備。這些舊改轉化的時間表能不能說得再詳細一點？對於公司的利潤率、銷售到底有多大影響？

郭英成：舊改當然是比較難，特別是在政策不明朗情況下，社會變化情況下，舊改是很難的。佳兆業有20年的舊改的曆史經驗，特別是人才，只能說在市場招聘人才回來確實很難，從人才儲備來說，我們人才的競爭力還是可以的。

關於舊改，公司主要做核心城市，特別是做深圳、廣州以及珠三角個別城市，比如中山。正常情況下，項目周轉率或者完成周期是5年左右時間。

我們希望舊改是一個機會，特別是在大灣區，特別是在深圳、廣州這樣的城市，不靠舊改的土地儲備確實是面臨更多的挑戰，這一塊是公司最強的競爭力之一。

當然，現在做舊改，整個城市不管深圳還是廣州，所有開發商都想參與進來，我想公平公正也是一個好事，但也有它的優勢所在，時間長、規范化、專業化，包括在風險把控、城市規劃這一塊，我們做的還是有競爭力的。所以希望這一塊越來越強，越來越有競爭力。